Que la superficie del Catastro no coincida con la escritura no significa, por sí solo, que una de las dos cifras deba sustituirse por la otra. El primer paso es comprobar qué representa cada documento, cómo se ha obtenido la superficie y si ambos describen la misma finca. La medición actual ayuda a estudiar la geometría, pero no decide automáticamente la titularidad.
Reúne documentos con fecha y procedencia
Prepara la referencia catastral, la información gráfica disponible, la escritura, los planos anteriores y la documentación registral que corresponda. Conserva sus fechas y versiones. Una captura de pantalla recortada pierde contexto y puede no permitir identificar la parcela. También interesa conocer cambios físicos: ampliaciones, segregaciones, agrupaciones o modificaciones de caminos. El objetivo inicial es reconstruir qué se ha descrito en cada momento, sin asumir que el documento más reciente explica por sí solo toda la situación.
Compara geometrías, no solo números
Dos superficies iguales pueden corresponder a contornos diferentes. Del mismo modo, una diferencia numérica puede deberse a la forma de medir, a una descripción antigua o a una delimitación distinta. Por eso conviene superponer geometrías en un sistema de referencia común y analizar dónde aparecen los desplazamientos. El informe debe explicar qué bordes coinciden, cuáles difieren y qué evidencias se han considerado. Reducir la revisión a restar dos cifras puede ocultar la causa real del problema.
Qué aporta el trabajo de campo
La visita permite observar cerramientos, construcciones, caminos, hitos y otros elementos relevantes. Se registran posiciones y se contrasta el perímetro indicado con los antecedentes disponibles. Cuando un límite no es visible, debe quedar identificado como tal; no es correcto presentarlo como una observación directa. La superficie calculada corresponde a una geometría concreta y a unas hipótesis que deben explicarse. Si hay desacuerdo entre propietarios, la medición es una pieza del estudio, no una resolución del conflicto.
Entiende la función del GML y del informe
El archivo GML permite intercambiar una representación geométrica con coordenadas. La Sede del Catastro dispone de un servicio de validación gráfica que comprueba aspectos de esa representación frente a su cartografía. El resultado no acredita que una operación jurídica esté autorizada ni sustituye sus trámites. Es importante diferenciar el archivo, el informe de validación y la incorporación efectiva de una modificación. Cada pieza cumple una función y no deben presentarse como si fueran el mismo resultado administrativo.
Decide el procedimiento con el expediente completo
Una vez identificada la discrepancia, se estudia la documentación técnica necesaria y el cauce aplicable. Pueden intervenir Catastro, notaría, Registro u otros profesionales según la operación. Los requisitos no se deducen únicamente del porcentaje de diferencia entre superficies. También importan el origen del cambio, los límites afectados y los antecedentes. Antes de presentar documentos, comprueba quién los recibirá, qué formato necesita y qué extremos deben quedar justificados. Evitar versiones contradictorias facilita la revisión posterior.
Conserva una trazabilidad sencilla
Guarda una copia de los documentos de partida, los planos de medición, los archivos entregados y las comunicaciones del expediente. Identifica claramente la versión final para no utilizar un borrador en un trámite posterior. Si aparecen nuevos antecedentes, comunícalos antes de cerrar el informe. Para valorar tu caso en Girona, indica la referencia o ubicación, las superficies que difieren y la finalidad: venta, herencia, actualización o preparación de otro proyecto. Con esa información se puede concretar el alcance del estudio sin prometer una rectificación automática.